[책리뷰] 운명을 바꾸는 부동산 투자수업 (기초편) - 부읽남 정태익

[책리뷰] 운명을 바꾸는 부동산 투자수업 (기초편) - 부읽남 정태익

 

 

 

안녕하세요, morediv입니다.

 

오늘은 유튜버 부읽남 (부동산읽어주는남자) 님의 신간 책 <운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 (기초편) > 책을 리뷰하려고 합니다.

 

부읽남 님은 저를 전혀 모르시지만,

저에게 있어서는 처음 재테크에 눈을 뜨게 해주신 분인데요.

 

저는 회사에 처음 취업하고 나서,

내가 하는 일이 상상했던 일과는 괴리가 있어 재밌지 않았고,

내가 상상했던 것보다 넉넉하지 못한 주머니 사정에 어쩔 줄 모르던 시기가 있었습니다.

 

내 인생의 목표는 이 회사에 취업해서 두근거리는 좋아하는 일을 하면서,

돈을 꽤 잘 벌어서 걱정없이 즐겁게 사는 것이었는데,

막상 회사를 와보니 그렇지 않았습니다.

 

그러던 와중에 유튜브에서 부읽남님을 알게 되었고,

월급쟁이로는 절대 부자가 될 수 없다는 것을 깨닫게 되었습니다.

그리고 부읽남 님이 대기업을 다니다가 퇴사하고 나오신 얘기를 들으니 더욱 신뢰가 생겼었고요.

 

지금도 여전히 부읽남 님의 영상을 즐겨 보지만,

모든 영상을 다 챙겨볼 수는 없습니다.

시간이 부족하기도 하고, 저의 주 투자 관심사가 부동산은 아니니까요.

 

그럼에도 저에게 늘 좋은 가르침을 주는 부읽남 님이기에

책이 출간되었다는 얘기를 듣고 바로 구매했답니다.

 

이번 기초편은 부동산 투자와 관련된 내용도 있지만,

투자 마인드에 관한 내용이 많이 있었습니다.

그리고 그 내용에서도 역시나 배울점이 많이 있었습니다.

 

부자가 된 누구나 절약으로 힘들고 고통스러워 하는 순간이 있었음과,

욕심을 조금 내려놓고 안전하게 투자를 하는 것의 중요성,

가정을 위해서 조금은 속도를 늦추고 내집 마련의 필요성,

미혼, 신혼 부부의 최소 필요 저축 비중,

내집마련에 있어서 무리한 투자의 기준 등

직접 겪고 많은 사람들은 컨설팅해주면서 알게 된 경험에서 우러나온 조언들이 너무나 큰 도움이 된 책이 아니었나 싶네요.

 

이 외에도 도움이 되는 정보들이 많이 있는 책입니다.

정보가 많이 있으면서도, 내용은 쉽게 잘 쓰여져 있어서

재테크, 투자를 처음 공부하는 사람들도 쉽게 읽기 좋은 책이라고 생각합니다.

 

 

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O 투자 수익 = 투자금 x 수익률. 이 간단한 공식이 주는 큰 깨달음은, 수익률 못지않게 투자금을 높이는 것이 중요하다는 사실입니다. 그런데 다들 수익률에만 신경을 쓰고, 투자금을 간과해버립니다. 아니, 정확하게 말하면 투자금은 늘릴 생각조차 하지 않습니다. 투자금을 늘리려면 소득은 늘리고 소비는 줄여서 저축을 많이 해야 합니다. 한마디로 절약하며 살아야 하기 때문에 좀 더 쉬워 보이는 길인 높은 수익률만 바라는 거죠.

O 저축이야말로 투자금을 만드는 가장 확실한 방법입니다. 빨리 부자가 되고 싶으면 소득은 늘리고 지출은 줄여서 저축을 하면 됩니다.

→ 너무 간단하면서도 명확한 말이다. 사실 수익률 10%, 20% 쉽게 얘기하는 경우도 많지만 수익률 1% 올리는 일은 굉장히 어려운 일이다. 반면 투자금을 늘리는 일은, 본인의 의지에 달린 일이다. 물론, 소비를 줄이고 투자금을 계속해서 늘리는 일은 쉽지만은 않다. 처음 몇 달, 몇 년은 쉽게 해도 이를 계속 지속하는 것은 또 다른 노력이 필요한 일이기 때문이다.

하지만 다행히도 많은 부자들은 ‘그렇게 열심히 최선을 다해서 아끼는 기간도 영원하지는 않다고’ 말한다. 이 말은 큰 힘이 된다. 개인적으로 나는 복리의 힘을 믿고 투자를 하고 있는 상황이기에, 2억까지는 내가 최선을 다해서 아끼고 모을 생각이다. 그 이유는 이론상으로 1억에서 2억을 가는 시간과 2억에서 4억을 가는 시간, 4억에서 8억을 가는 시간이 같은데, 1억에서 2억을 가는 시간은 내가 아껴서 투자금을 늘리면 꽤나 높은 비중으로 그 시간을 단축시킬 수 있기 때문이다.

최선을 다해야 하는 기간의 목표가 정해지는 순간, 그 기간이 짧든 길든 힘을 내서 나아갈 수 있다고 생각한다.

 

O ‘내가 일하지 않아도 돈을 버는 시스템’을 만드는 겁니다. 이미 벽을 넘어선 부자들이 하는 방법입니다. 이들은 돈이 생기면 자산부터 삽니다. 사업체를 만들고, 주식을 사고, 건물을 삽니다. 모두 자산이죠. 여기서 나온 매출과 배당금, 월세 등으로 또 다시 자산을 삽니다. 그렇게 점점 부자가 되어갑니다. 부자라서 그렇게 하는 게 아니라, 그렇게 해서 부자가 된 겁니다. 자산은 내가 일하지 않아도 돈을 벌어다 주기 때문에 어느새 수익은 눈덩이처럼 불어납니다. 그러니 돈을 버는 속도가 빨라 인플레이션을 뛰어넘을 수 있는 것이죠.

→ 나는 주식을 통해서 나대신 돈을 버는 시스템을 만들어 가고 있다. 나는 누구나 가장 쉽게 패시브인컴을 만드는 방법은 주식, Index ETF를 통한 투자가 아닐까 싶다. S&P500 ETF(SPY, IVV, VOO)는 약 1.4%의 배당금을 지급하면서 연평균 8~13%의 성장을 하고 있다. 엄청난 수익이 아니라고 생각할 수도 있겠지만, 그 무엇도 신경쓰지 않고 매월 조금씩 모아가면 되는 가장 쉬운 투자법이 아닌가 싶다. 이 투자법의 단점은 부자가 되기 위해 시간이 조금 더 오래 걸릴 수 있다는 점뿐이다. 물론 이 또한, 내가 투자금을 늘리면 쉽게 해결이 되는 문제다.

나는 연평균 20% 목표로 주식과 재테크, 경제에 대해서 많은 시간을 공부하는데 사용하고 있다. 그래서 현재 배당률은 굉장히 낮은 편이다. (현재 0.74%정도로, 월평균 35,000원 정도이다.) 월급의 1~2%밖에 안되는 작은 금액이지만, 어느 순간 내가 일하지 않아도 돈이 생긴다는 것을 깨닫게 해준 소중한 배당금이다.

그리고 내가 현재 배당을 안주는 성장주에 투자한 비중도 꽤 높기 때문에, 나중에 매도 후 VOO 등 배당주는 종목을 더 모아갈 생각이므로 더 빠르게 배당은 증가할 것이다. 머지않은 시간 뒤에 오롯이 배당금만으로도 재투자를 할 수 있는 시기가 올 것이라고 생각한다. 그리고 점차 자산이 눈덩이처럼 빠르게 불어날 것이다.

 

O 아껴 써야 한다는 것은 누구나 알지만 아무나 실천하지는 못합니다. 그런 일을 해내야만 부자가 됩니다. 저축, 그것은 진심으로 부자가 되고 싶다면 꼭 넘어야 할 산이기도 합니다.

→ 절약의 가장 어려운 점은 지속성이 아닐까 싶다. 처음 절약할 때는 크게 어렵지 않았는데, 2~3년정도 지나니 적응이 되면서도 더 돈을 쓰고, 놀러가고, 맛있는 음식 먹고 그러고 싶다.

늘 그런 유혹에 휩싸이면서도 부자가 되고 싶다는 강한 열망이, 그리고 부자가 된 모두가 이 시기를 겪어왔다는 사실이 힘이 되어준다.

 

O 언젠가 청약을 포기할 거라면 최대한 빨리 포기하는 게 낫습니다. 저는 청약이 나쁜 제도라고 말하는 것이 아닙니다. 나의 청약 점수도 제대로 알지 못할 정도로 아무런 준비가 되어 있지 않다면 앞으로 청약에 실패할 확률이 매우 높다고 강조하는 것입니다.

→ 투자에 있어서는 선택과 집중이 굉장히 중요하다. 나는 부동산 투자를 선호하는 편도 아니지만, 내 집 한 채는 꼭 있어야한다고 생각한다. 청약이라는 제도를 활용하기에는 내가 해당되지 않는 부분이 많고, 제약사항도 많다. 그 모든걸 감수하고 내집 마련을 미룰 생각은 없다.

처음에는 청약만 되면 대박일텐데 싶었지만, 이 책을 읽고 곰곰히 생각해보니 당첨 확률은 굉장히 낮고, 그것에 모험을 걸기보다는 내가 통제할 수 있는 선택지를 골라서 나아가는게 맞다는 생각이 들었다.

 

O 주변 학군과 인프라가 괜찮다면, 그러니까 살기 좋은 곳이라면 이런 오피스텔도 아파트보다는 더디더라도 가격 상승을 기대해볼 수 있습니다. 또한 청약할 때 주택 수에 포함되지 않아 실거주가 가능하면서, 무주택 기간을 늘릴 수 있다는 장점이 있습니다.

→ 최근 아파텔과 같은 오피스텔도 많이 생기고 있다. 오피스텔 하면 시세가 안오른다, 시간이 지나면 가치가 많이 하락한다 등 안 좋은 인식이 많은데, 꼭 그렇지도 않다고 한다.

어떤 건물 형태냐보다는, 그곳이 가족들이 살기 좋은 건물인지, 위치인지, 학군은 좋은지, 교통은 좋은지 등의 펀더멘탈이 더 중요하다.

 

O ‘풍선효과’는 규제가 생기면 규제의 영향이 덜한 지역으로 돈이 이동한다는 뜻인데, 그 의미를 생각해보면 규제가 덜한 지역에서도 분명 기회를 찾을 수 있습니다.

 

O 시중에 돈이 많아지면 부동산 매매가 활발히 일어나면서 가격이 오르고, 반대로 돈이 적어지면 매매가 줄어들면서 가격이 떨어지죠

→ 2020년 코로나가 발생하면서, 유동성 공급이 굉장히 큰 규모로 되었고, 이런 저런 여파가 모여 대부분의 집값이 거의 1.5~2배가까이 상승했다. 그리고 현재, 2022년 연준에서는 양적긴축을 한다고 하고, 금리도 크게 상승할 것이라고 한다. 과연 그러면 집값은 내려올 것인가? 아니면 현재 가격에서 기간 조정을 받을 것인가?

앞으로 1~2년 지켜보고 기억해둘 필요가 있다.

 

O 부동산은 주식과 달리 나라 전체의 상황보다는 해당 물건이 어디에 있는지, 즉 지역적인 영향을 더 크게 고려해야 합니다.

→ 부동산 자산의 특징이다. 부동산은 전체 경제 사이클에도 영향을 받지만, 그것보다 그 물건의 가치가 더 중요하다. 경제가 안좋아져도, 강남은 그 가치를 계속해서 유지하는 것과 같이 말이다.

 

O ‘아실’과 ‘부동산지인’이라는 부동산 정보 사이트에서 해당 지역의 향후 3년간 신규 아파트 입주 물량을 확인할 수 있습니다.

O 미분양률은 ‘국토교통부 통계누리’에서 확인할 수 있습니다.

O 취득세는 국가에서 운영하는 ‘위택스’를 이용하면 됩니다. 위택스 홈페이지의 오른쪽 상단에 ‘지방세 정보’란을 클릭하면 ‘지방세 미리 계산’ 항목이 나옵니다. 여기서 취등록 원인과 매매가 등의 정보를 입력하고 ‘세액 미리 계산하기’를 클릭하면 취득세를 대략적으로 알아볼 수 있죠.

→ 이 책과 같이 정보성 책을 읽을 때는, 늘 꼭 이런 정보를 접할 때 한번이라도 직접 해보기를 권한다. 해본 것과 안해본 것은 차이가 매우 크다.

 

O ‘소득’에 관해서라면 저는 이렇게 조언을 드리고 싶습니다. 당장의 월급에 너무 집착하지 말고, 상대적으로 시급이 높은 곳에 다니면서 시간적 여유를 갖는 것도 좋다고 말입니다. 여유 시간에 부업을 하면서 소득을 늘리거나 투자 공부를 하며 미래를 준비할 수 있으니까요.

→ 나는 꽤 준수한 연봉을 주는 회사에 다니고 있지만, 월급 구조상 시급이 굉장히 낮다. 그래서 나는 개인적으로 왠만해서는 야근을 하지 않으려고 한다. 시간대비 효율이 매우 안 좋기 때문에 그 시간에 오히려 내가 관심있는 재테크, 투자에 대해서 더 공부하는게 장기적으로 이득이 된다고 생각하기 때문이다.

아직은 야근을 거의 안하고 있는데, 선배님들을 보면 매일 야근을 하는 모습이 보인다. 그 위치에 올라갔을 때는 직장을 옮기든 부서를 옮기든 하는게 맞지 않나 싶다. (설령 월급이 떨어지더라도 말이다.)

 

O 미혼, 신혼부부 기준으로 적어도 소득의 50% 이상 저축할 것을 권합니다.

O 5년 후, 10년 후의 내 삶을 바꾸고 싶다면 현재가 고통스러워야 합니다. 반대로 현재가 고통스럽지 않고 살 만하다면 나의 삶은 아무것도 바뀌지 않는다고 생각해야 합니다. 부자가 되고, 미래를 바꾸는 것은 고통 없이는 불가능한 일입니다.

O 외로움과 인내의 시간이 혹독할수록 당신은 더 빨리, 더 큰 부자가 될 수 있습니다. 부자가 된 뒤에 돌이켜보면 그 선택을 후회하지 않을 겁니다.

→ 나는 현재 미혼으로 소득의 60%를 저축하고 있다. 그리고 이 수준은 결혼 후 신혼때에도 유지할 계획이다. (물론 가능하다면 더 늘릴 생각이다.)

일차적으로 2억의 투자금을 모으면 저축 비중을 조금 낮추고, 자가에 대한 대출 부담이 많이 줄어들면 그때 한번 더 저축 비중을 낮출 생각이다. 굉장히 힘든 5년정도의 시간이 될 것이라고 생각하지만, 이 시기가 영원하지 않다는 것을 알고 있다. 앞으로의 고통은 내 목표(부자)를 위한 잠깐의 대가일 뿐이다.

 

O 결혼을 하고 자녀가 초등학교 갈 나이가 되었다면 속도를 높이기보다는 우선은 엑셀에서 살짝 발을 떼고 실거주할 내 집 마련을 고려하는 편이 좋습니다.

O 결혼 후 첫째 아이가 초등학교 입학하기 전, 그게 어렵다면 중학교 입학 전에는 실거주할 집을 마련하는 것이 좋다고 생각하는 사람입니다. 가족의 행복을 위해서 그때는 잠시 투자의 ‘브레이크’를 밟을 것을 권하기도 하죠.

→ 나는 이런 조언이 너무 좋다. 늘 엑셀만 밟으면서 나아갈 수 없다. 특히 나 혼자만의 문제가 아니라 가정이 달려있다면 말이다. 나는 고통스러워도 계속 참고 달려가는 것을 익숙하게 하는 편이다. 하지만 아무리 부자가 되면 가족 모두가 누린다고 해도, 부자가 되고 싶다는 내 욕심과 목표때문에 가족 구성원이 모두 고통받아서는 안된다고 생각한다. (같이 해나가야 할 부분은 분명 존재하지만 말이다.)

 

O 돈이 부족한데 꼭 선호 지역의 아파트에 살고 싶다면 일단은 시간을 두고 투자를 통해 단계적으로 올라가야 합니다. 한 번에 목표를 달성하겠다는 마음에 현실을 외면했다가는 투자는 커녕 내 집 마련도 제대로 할 수 없음을 명심해야 합니다. 특히 내 돈으로는 매수할 수 없는 ‘아파트’에 전세를 살면서 마치 그 집이 ‘내 집’인 양 착각해선 안됩니다. 소유권 없는 집은 언젠가는 떠나야 할 ‘남의 집’일 뿐입니다.

→ 나는 늘 ‘조금만 더’ 하는 성격이기 때문에, 이 글이 와닿는다. 너무 욕심부려서는 안된다. 내집 마련과 투자에 있어서 가장 중요한 점은 안정적인 운영이다. 베팅을 하는 것은 좋으나, 그 베팅이 모든걸 잃을 수도 있는 위험한 베팅이여서는 안된다. 약간의 손해만 감수하고 위기를 극복해나갈 수 있는 정도로만 욕심을 부려야 한다.

차근차근 한 단계씩 목표에 다가가면 된다. 그래도 시간은 충분하다.

 

O 아파트와 달리 오피스텔은 신축이 아니라 어느정도 연식이 지난 물건에 투자하는 것이 좋습니다. 이유는 간단합니다. 아파트에 비해 신축 오피스텔은 적정 시세를 알기 어렵고, 분양가도 비싸게 책정되는 경우가 많기 때문입니다.

→ 최근 내가 사는 지역에 아파텔 신규 청약이 몇 개 있어서 관심을 갖고 본적이 있다. 살기에 너무 좋아 보이고, 기본으로 제공하는 옵션도 너무나 만족스러웠다. 순간 혹하고 청약을 넣거나, 계약을 하고 싶었다.

하지만 잠시 정신을 차리고 실제로 임장을 가서 입지를 살펴보고, 주변 아파트와 가격을 비교해보니 생각이 바뀌었다. 오피스텔인데 (아무리 신축이라지만) 주변 아파트보다 훨씬 비싼 가격대를 형성하고 있고, 주변에 다른 오피스텔 건물이 없으니 정확한 가격 비교가 어려웠다.

물론 아파텔은 아파트처럼 살기 좋은 것도 맞으나, 엄청 메인 지역이 아니기 때문에 문제가 있었다.

이렇게 정확한 가치를 파악하기 어려운 경우에는 그냥 기회를 놓아주는 것이 오히려 더 좋은 선택일 수 있다.

 

O ‘무리한 투자’의 기준은 무엇일까요? 저는 ‘연소득의 10배’를 기준으로 삼기를 추천합니다. 부부의 연간 소득이 7천만원 이라면 그 10배인 7억원 정도의 집이 투자의 한계라는 이야기입니다.

→ 내 집 마련이 목표이고, 추가적으로 투자에 큰 욕심이 없는 경우에는 이 기준이 내집 마련에 좋은 기준치인 것 같다. 이렇게 되면 자연스레 적당한 비중이 주담대 대출 상환에 사용되고, 남은 금액을 적절히 잘 소비하면 자연스레 좋은 소비 습관이 만들어 질 듯하다.

내가 매수하려고 고민중인 집들은 위의 기준으로는 무리한 투자가 아니지만, 나는 내집마련 외에 추가로 부자가 되기 위한 주식투자를 하고 있어서 약간은 무리가 아닐까 생각이 들 때도 있다. 앞으로 1년간 조금 더 고민하면서 더 좋은 선택을 할 수 있도록 계속 공부해야겠다.