리츠에 투자하려면, FFO와 AFFO는 알고 하자!

리츠에 투자하려면, FFO와 AFFO는 알고 하자!

 

 

최근 가격이 너무나 가파르게 오르고 있어서 핫한 부동산!

그래서 많은 사람들이 더욱 관심을 갖기 시작했습니다.

 

 

이런 부동산을 주식을 통해서도 투자를 할 수 있는데요.

기업이 투자를 받아서 부동산을 매입해서 운영하고, 이를 통해 수익을 벌어 주주들에게 배당을 통해서 환원을 해주는 주식, REITs (Real Estate Investment Trusts)입니다.

 

 

 

 

대표적인 예로는 월배당주로 유명한 리얼티인컴(Realty Income)이 있죠!

2021.02.01 - [투자/미국 주식] - [미국주식] 리얼티인컴 (O) 종목분석

[미국주식] 리얼티인컴 (O) 종목분석

 

 

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일반 기업의 경우에는 돈을 잘 벌고 있는지 확인하기 위해서 순이익을 확인합니다.

 

그런데, 리츠주에서는 순이익으로는 정확하게 벌어들이는 이익을 확인하기가 어려운데요.

일반적인 회계 기준으로는 부동산의 가격을 10년으로 나눠서 매년 비용처리를 하기 때문인데요.

 

쉽게 예를 들어보겠습니다.

A 리츠가 1000억원어치 부동산을 매입해서 운영하고 있습니다.

이 회사는 이 부동산을 운영해서 매년 150억이라는 돈을 벌고 있습니다.

그런데, 회계 기준으로 이 1000억원의 부동산을 10년으로 나눠서, 매년 100억씩 비용으로 처리하게 됩니다.

즉, 150억 - 100억 = 50억으로 순이익이 나오게 되죠!

 

사실, 부동산의 가치가 이렇게 훅 떨어지지 않죠?

(오히려 오르는 경우도 많이 있구요!)

 

이처럼, 실제로 이 회사는 150억을 벌어들이고 있는데, 회계 기준으로는 50억을 벌어들이는 것처럼 보이는 문제가 발생합니다.

 

그래서, 리츠주의 경우에는 보다 정확하게 현금흐름을 확인하기 위해서 FFO의 개념을 사용합니다!

 

 

 

 

" FFO (Funds From Operations) = 당기순이익 + 감가상각비용 - 부동산 매각 차익 등 "

 

아까 말했듯이, FFO는 리츠주의 실질적인 현금 흐름에 관심을 갖습니다.

그래서, 쓸데없이 비용으로 간주된 감가상각비용을 다시 더해줍니다.

 

그리고, 반대로 일시적으로 부동산 매각을 통해서 차익을 얻었다고 하더라도, 

결국 그 돈은 다시 새로운 부동산을 매입하는데 사용되어야 하므로 그 금액을 빼줍니다!

 

이렇게 하면, 실제 가지고 있는 부동산을 운영해서 생기는 실제적인 현금흐름을 계산 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

일반적으로 배당주의 경우, '배당 성향 (Payout Ratio) = 배당금 / EPS' 를 통해 배당 안정성을 확인하죠?

 

마찬가지로 리츠주도 배당성향을 통해서 배당 안정성을 확인하는데요.

구하는 공식이 EPS -> FFO로 바뀝니다.

'리츠주의 배당 성향 = 배당금 / FFO'

 

그리고, 리츠주의 경우는 법에 의해서 배당가능이익의 90% 이상 의무 배당을 해야 합니다!

 

 

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그러면 AFFO는 무엇일까요?

" AFFO (Adjusted FFO) = FFO + 임대료 인상분 - 자본지출, 유지보수 비용 등 "

 

FFO에서 보다 정확하게 운영자금을 파악하기 위해서, 일상적으로 사용되는 비용들을 계산에 포함하는 지표인데요.

실질적인 운영자금이라고 보면 됩니다!

 

 

 

 

사실, 용어가 낯설고 어려워 보일 뿐이지,

결국은 순이익과 비슷한 개념으로 생각하시면 됩니다.

 

일반적인 기업의 경우는 순이익을 통해서 벌어들이는 수익에 대해서 어느정도 충분히 파악 가능하지만,

리츠주의 경우는 순이익에 감가상각비가 너무 크게 반영되서, 정확한 이익을 파악하기가 어려워서, FFO와 AFFO 개념이 필요하답니다!

 

 

 

 

여러가지 투자 방법에 대해서 공부를 하다보면, 

저는 결국 기본에 충실하자는 교훈을 늘 맞이하게 되는데요!

 

주식 투자에 있어서 기본은 '기업이 돈을 잘 벌고 있는가, 앞으로도 잘 벌 수 있는가' 인 것 같습니다.

그런 의미에서, 순이익, FFO, AFFO는 당연히 알아두고, 투자할 때 살펴야겠지요!